La compravendita di una casa è un processo composto da diverse fasi: una delle ultime e più importanti è quella del preliminare di vendita.
Per quanto sia un passo fondamentale ci sono ancora tanti dubbi che ruotano intorno al preliminare: a cosa serve? Quando deve essere fatto? Deve essere registrato?
In questo articolo spieghiamo nel dettaglio di cosa si tratta e rispondiamo a queste domande.
Cos’è il preliminare di vendita?
Prima di rispondere alle domande sul preliminare di vendita dobbiamo avere ben chiaro in mente di cosa parliamo.
L’acquirente deciso a comprare un immobile mostra il suo interesse in maniera concreta con una proposta di acquisto: se il proprietario la ritiene adatta accetta l’offerta e il contratto si perfeziona sotto tutti gli aspetti. È a questo punto che si passa da proposta a preliminare di vendita. Si tratta quindi di un accordo tra le due parti che si impegnano a stipulare un contratto di compravendita definitivo entro un dato periodo di tempo.
In questo documento si trovano quindi gli accordi che saranno poi inseriti nell’atto definitivo, il rogito: l’acquirente si impegna a dare un anticipo del totale e a pagare, entro una determinata data, la somma riportata nel preliminare di vendita. Il proprietario invece ha l’obbligo di non vendere l’immobile ad altre persone e di consegnarlo al momento del saldo finale.
Grazie al preliminare di vendita è possibile soddisfare due esigenze:
- entrambe le parti sono vincolate e obbligate a portare a termine l’affare;
- nel periodo che intercorre tra il preliminare e il rogito si può “prendere tempo” e sfruttarlo per altre azioni funzionali alla compravendita (la richiesta di mutuo o il trasloco tra tutte).
Gli elementi del preliminare di vendita
Dopo aver visto cos’è un preliminare di vendita e le esigenze a cui risponde, parliamo di cosa deve contenere questo documento.
Per redigere l’atto occorrono diverse informazioni:
- sulla trattativa (il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e la copia degli assegni, l’ammontare delle spese condominiali);
- sull’immobile (dati catastali, atto di provenienza, visure, planimetrie e certificato di prestazione energetica);
- sulle parti (documento d’identità, codice fiscale)
Il preliminare di vendita deve avere una forma scritta e quanti più dettagli è possibile aggiungere: un documento esaustivo non fa sorgere dubbi al momento del contratto definitivo.
Data l’importanza il nostro consiglio è quello di far redigere il preliminare da un professionista come un notaio o un agente immobiliare. Nel primo caso bisogna tener presente l’onorario da corrispondere; nel secondo, se l’agente si occupa della vendita della casa, è tutto compreso all’interno della provvigione.
La registrazione del preliminare di vendita
Per essere valido preliminare di vendita deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.
Sino a qualche tempo fa il contratto doveva essere registrato entro 30 giorni se stipulato con atto notarile ed entro 20 giorni negli altri casi. Da giugno 2022 la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla sottoscrizione in ogni caso.
Cosa serve per registrare il preliminare di vendita?
- due copie del contratto firmate in originale
- le marche da bollo da 16 euro devono essere affisse ogni cento righe oppure ogni 4 facciate (imposta di bollo)
- il pagamento di 200 euro (a prescindere dal prezzo di compravendita) come imposta di registro. Se nel preliminare è previsto un pagamento deve essere aggiunta l’imposta di registro proporzionale (0,50% sulla caparra confirmatoria, 3% sulle somme versate come acconto sul prezzo di vendita, da scorporare dalle imposte che si pagano al momento del rogito).
Le spese per la registrazione del preliminare di vendita spettano (salvo diverse indicazioni) all’acquirente: è quindi lui a dover fare la richiesta all’Agenzia delle Entrate e a dover presentare i suoi documenti d’identità.
Cosa succede se non si registra il preliminare?
In questo caso sono previste delle sanzioni che variano in base all’entità del ritardo.
La trascrizione del contratto
Può capitare che, nonostante il preliminare di vendita, il proprietario dell’immobile venda a un’altra persona oppure che venga iscritta ipoteca a suo carico.
Con la “sola” registrazione del contratto l’acquirente può tutelarsi richiedendo il risarcimento dei danni, ma non l’annullamento dell’iscrizione dell’ipoteca o del contratto di vendita.
Per una maggiore garanzia è quindi possibile la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari: in questo caso infatti è possibile salvaguardare i diritti di chi acquista anticipando gli effetti del contratto definitivo.
La trascrizione deve necessariamente essere stipulata da un notaio: in questo caso, oltre alle varie imposte, occorre aggiungere quella ipotecaria (pari a 200 euro) e le tasse ipotecarie (35 euro).
Cosa succede quando non si rispetta il preliminare di vendita?
Può capitare che una delle due parti coinvolte nel preliminare di vendita non rispetti gli accordi, causando un danno all’altra.
Quando è l’acquirente a essere inadempiente la conseguenza è la perdita della somma versata come caparra. In caso contrario, quando è la parte venditrice a non rispettare il contratto, è tenuta a versare il doppio della cifra della caparra.
Speriamo di aver fatto chiarezza sul preliminare di vendita: se hai ancora qualche dubbio approfitta della nostra esperienza pluriennale nel settore e contattaci!
