Nella compravendita immobiliare c’è un passaggio della trattativa fondamentale quanto delicato: la proposta d’acquisto.
In questo articolo facciamo chiarezza su diversi aspetti: se vuoi sapere cos’è, come funziona, quanto occorre versare e, soprattutto, quanto è vincolante una proposta d’acquisto… trovi tutte le risposte nelle prossime righe!
Cos’è la proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto è il documento tramite il quale un acquirente dimostra il suo reale interesse per l’immobile e la sua concreta intenzione di comprarlo.
Gli elementi che devono essere riportati sono diversi, vediamoli insieme:
- dati anagrafici di tutte le parti (acquirente, proprietari di casa, agenzia immobiliare)
- tutti i dati relativi all’immobile, anche quelli catastali
- prezzo proposto dall’acquirente per l’acquisto e le condizioni di pagamento
- termine ultimo entro il quale si può procedere con l’accettazione della proposta (di solito da una a due settimane)
- la cifra destinata alla caparra confirmatoria
- le provvigioni per l’agenzia immobiliare
- indicazione della data ultima per fissare il rogito
In fase di acquisizione dell’immobile l’agente deve richiedere al proprietario di casa alcuni documenti utili all’acquirente per valutare quanto offrire e procedere con la proposta d’acquisto, ma soprattutto indispensabili per la vendita.
In primo luogo l’immobile deve essere conforme alle normative vigenti, sia urbanistiche che edilizie e il venditore deve essere in possesso del certificato di agibilità. Occorre poi stabilire se ci sono servitù (sia attive che passive), iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Infine, in presenza di condominio, è necessario sapere a quanto ammontano le spese ordinarie relative all’ultimo anno e se sono state regolarmente pagate.
Quanto si versa con la proposta d’acquisto?
Abbiamo visto che tramite la proposta d’acquisto l’acquirente dimostra il suo concreto interesse nei confronti dell’immobile. In questo senso, per consolidare l’offerta, è necessario allegare anche un assegno bancario non trasferibile (non è un obbligo a livello legale, ma una prassi assai gradita e una garanzia in più per chi vende).
Questo assegno deve essere, ovviamente, a nome del proprietario e viene tenuto in custodia dall’agente immobiliare. Solo in caso di accettazione della proposta d’acquisto questa cifra:
- diventa una caparra confirmatoria e viene quindi scalata dal totale del prezzo di vendita
- viene consegnato al proprietario di casa
Quanto è necessario versare quando si fa la proposta d’acquisto?
Come abbiamo visto non esiste una legge che obblighi l’acquirente a dare questa somma e bisogna quindi fare riferimento alle consuetudini: in genere la cifra è pari al 10% del prezzo di vendita.
L’accettazione
La proposta d’acquisto deve essere firmata sia dall’acquirente che dall’agente, che firma per testimoniare di aver ricevuto e custodire l’assegno.
A questo punto il documento passa nelle mani dei proprietari di casa che sono liberi di decidere se accettare la proposta, rifiutarla oppure fare una controproposta. Le tempistiche entro cui muoversi sono già previste all’interno della proposta stessa.
→ Quando l’offerta viene rifiutata l’acquirente riceve indietro l’assegno ed è libero di alzare la cifra oppure cercare un altro immobile.
→ Quando la proposta d’acquisto viene accettata (con la firma del documento da parte del venditore) la somma versata diventa caparra confirmatoria e tutte le parti sono vincolate.
In quest’ultimo caso la proposta deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di accettazione (di solito ci pensa l’agenzia immobiliare), a meno che non si salti questo passaggio e si proceda direttamente alla sottoscrizione di un preliminare (soprattutto in quei casi in cui non si può passare alla vendita nell’immediato).
I vincoli della proposta d’acquisto
La proposta d’acquisto, sino a quando non viene accettata, vincola l’acquirente ma non il venditore che è libero di ricevere altre offerte. Ovviamente le cose cambiano quando la proposta è accettata e chi compra è a conoscenza di questo fatto… vediamo quindi cosa succede se una delle due parti si tira indietro prima del rogito.
Se questo capita a chi acquista il proprietario può tenere la cifra versata come caparra confirmatoria. Quando a cambiare idea è chi vende si trova costretto a versare il doppio della somma della caparra.
Spero di aver chiarito ogni dubbio in relazione alla proposta d’acquisto: se hai qualche perplessità su questo o altri argomenti del mondo immobiliare non esitare a contattarmi!
