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L’orizzonte di un investimento immobiliare…

L’orizzonte di un investimento immobiliare…

E’ un mondo frenetico il nostro. Molto frenetico.

Al punto che, a volte, ci può far dimenticare quale sia l’orizzonte temporale corretto dei nostri investimenti. E’ innegabile che acquistare una seconda casa, per definizione, sia in gran parte una questione di investimento. Anche quando siamo guidati da un desiderio che da anni ci portiamo nel cuore, anche quando nella nostra mente regna immensa l’immagine di noi a goderci le vacanze estive in una casa di proprietà vicino a qualche spiaggia da sogno….. anche in quei casi non possiamo dimenticarci che una seconda casa è sempre e comunque una seconda casa. Non ci abitiamo per tutto l’anno e né è il centro delle nostre relazioni sociali. Anche da un punto di vista strettamente normativo, non è la nostra residenza.

La seconda casa è il raggiungimento di un sogno ma anche una scelta patrimoniale di rilievo.

Per essa non può essere usato un finanziamento agevolato prima casa da parte di una banca e quindi in misura prevalente useremo, per l’acquisto, dei capitali già in nostro possesso, (più o meno liquidi e più o meno vincolati) anche se da alcuni ormai, visto i tassi ai minimi storici, la richiesta di mutui per la seconda casa è in netta e continua ascesa. Parlando, quindi, di investimento patrimoniale, non possiamo non inserire questa scelta e tutte le sue conseguenze nella giusta ottica temporale. Altrimenti rischieremo di fare le scelte scorrette o di diventare immotivatamente apprensivi su aspetti dell’acquisto quando non ve ne è ragione.

Un acquisto immobiliare ha un’orizzonte temporale suo proprio che, pur nella sua variabilità, mediamente si aggira intorno ai 15 anni.

Possiamo ovviamente anche immaginare operazioni immobiliari di durata inferiore. Ma d’altronde possiamo anche mettere in atto operazioni immobiliari di durata superiore. Parliamo di orizzonti temporali e non di date perentorie. Sicuramente, sebbene non sembri esistere un limite superiore, abbiamo un parametro di riferimento minimo che ci da qualche indicazione. Questo parametro è rappresentato dalla soglia dei 5 anni. Al di sotto di questa soglia, infatti, scatta per la legge italiana la presunzione di operazione speculativa nelle operazioni di compravendita immobiliare con conseguente tassazione extra sulla plusvalenza della vendita.

Due a parole riguardo…

Quando si compra un immobile lo si paga una certa cifra. La normativa prevede che una ri-vendita entro 5 anni dall’acquisto, sia un’operazione prettamente speculativa (fatta solo per guadagnare!). A questo punto il prezzo di ri-vendita viene paragonato al prezzo di acquisto e in caso di forbice positiva (si vende ad un prezzo maggiore rispetto al prezzo d’acquisto), si ha una tassazione su questa somma. Non c’è nessun divieto quindi a rivendere il proprio immobile nei primi 5 anni di possesso. Semplicemente scatta questa tassazione extra. Che scatterà (è bene precisarlo) solo in caso di ricavo extra. Se si rivende allo stesso prezzo di acquisto (o meno) non si paga alcuna plusvalenza. Viceversa, quando si vende un immobile dopo 5 anni dal suo acquisto non vi è alcun tipo di tassazione in nessun caso. Anche se dovessimo rivendere ad un prezzo doppio rispetto all’acquisto.
Questo, come si può immaginare, convince tutti a rimettere il proprio immobile in vendita almeno dopo 5 anni proprio per sottrarsi a qualsiasi tassazione e massimizzare il proprio guadagno.

Quando si compra è importante capire che la propria scelta di acquisto ha quindi un orizzonte temporale che va almeno dai 5-7 anni ai 15-20.

Preoccuparsi in modo eccessivo di quali leggi e quali condizioni vi siano ora, in questo momento è sbagliato.

Non che nessuno si permetta di dire che non si debbano esaminare gli scenari economici e normativi presenti. Ma che nemmeno questa cosa vada enfatizzata. E’ più corretto visionare quali scenari si prevede arriveranno. Come sarà la zona in cui compro fra 10 anni? Quali direzioni prenderanno le norme relativamente alla proprietà immobiliare fra 10 anni? E il resto dell’economia? Chi ha comprato immobili in tutti i decenni passati ha sempre fatto un buon investimento. L’italiano lo sa. E la cosa è sotto gli occhi di tutti. Qualcuno ha guadagnato anche facendo altri investimenti, è ovvio.
Ma nessuno può dire che acquistare immobili sia una cosa che abbia mai avuto, nel periodo di molti anni, un andamento non favorevole.

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Bruno Riccardo Pala

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