Hai ereditato un immobile e la soluzione migliore per te è venderlo?
Hai adocchiato una casa da acquistare ma c’è di mezzo un’eredità?
Assicurati di sapere tutto sulla vendita di una casa ereditata, leggi questa guida per non fare errori, ti promettiamo una lettura breve e gradevole, senza troppi tecnicismi!
Vendita casa ereditata: i documenti
Sai che per vendere una casa è necessario avere una lunga lista di documenti?
Bene, se si tratta di vendita casa ereditata i documenti e la burocrazia aumentano!
In questo caso la procedure con il notaio rimane la stessa, con le stesse norme, agevolazioni e detrazioni (quando si ha diritto), in più occorre presentare degli atti aggiuntivi: la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità.
Dichiarazione di successione
La dichiarazione di successione è un documento utile ai fini tributari: a livello fiscale, con questo passaggio, il bene viene trasferito all’erede (o agli eredi).
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate deve essere fatta entro un anno dalla data di decesso, è possibile presentarla anche online tramite il software dedicato.
Per la compilazione potrebbe essere vantaggioso affidarsi a un Caf o a un altro professionista del settore, come il notaio.
Cosa contiene la dichiarazione?
Tutto quello che rientra in successione e il relativo valore. Si utilizza per stabilire la cifra da pagare come tassa sull’eredità. Questo passaggio è fondamentale in quanto, se l’imposta non è stata pagata, il bene non può essere venduto.
Accettazione dell’eredità
Ereditare un immobile non significa entrarne in possesso in automatico: l’erede ha infatti il diritto di accettare o rifiutare il bene.
L’accettazione è l’unico documento che fa passare i diritti di proprietà in capo a chi eredita, la sola dichiarazione di successione non basta.
L’accettazione dell’eredità può essere espressa oppure tacita, mentre la rinuncia è solo espressa.
Nel primo caso l’erede dichiara ufficialmente di accettare i beni, mentre nel secondo non c’è un atto specifico e il consenso si desume dai comportamenti.
L’accettazione tacita è sicuramente la più frequente: in caso di vendita di casa ereditata però è necessario formalizzarla in maniera scritta. Questo passaggio può avvenire anche al momento del rogito stesso con la trascrizione, da parte del notaio, dell’accettazione dell’eredità tramite atto scritto.
Senza questa procedura l’atto non si può concludere.
Quali documenti servono per la trascrizione?
- certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità,
- atto di successione.
Vendita casa ereditata: le tasse
In caso di vendita casa ereditata, oltre alle classiche imposte (catastale, ipotecaria, di bollo e diritti di segreteria) occorre pagare anche la tassa di successione.
In caso di dichiarazione di successione si paga entro il terzo anno, altrimenti entro il quinto.
La cifra da pagare varia in base al grado di parentela che intercorreva tra il defunto e l’erede.
→ Figli e coniuge: 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€.
→ Fratelli e sorelle: 6% sul valore catastale, franchigia di 100.000€
→ Suoceri, cognati, zii, nipoti e cugini di primo grado: 6% sul valore catastale, non è prevista l’applicazione della franchigia.
→ Altri soggetti, per esempio il convivente: 8% sul valore catastale e senza franchigia.
Vendita casa ereditata con più eredi
Quando sono presenti più eredi per la vendita della casa ereditata tutti devono essere d’accordo a procedere in quella direzione.
Può capitare ovviamente che non tutti vogliano vendere e in questi casi ci sono due possibilità.
- Vendere la quota di proprietà: bisogna fare una valutazione del valore della casa e stabilire la cifra spettante a ogni erede.
Gli altri hanno diritto di prelazione e quindi, prima di vendere a terzi, occorre informarsi se i coeredi sono interessati all’acquisto di quella parte.
- Se non si trova un accordo si passa alla divisione giudiziale, richiesta presentata dall’avvocato al giudice civile.
Questa è una strada lunga e complessa: consiste infatti nel dividere l’immobile in diverse quote, ognuna da assegnare a un erede. La divisione dipende dalla natura del bene: quando viene diviso in natura l’intero immobile si fraziona in tante porzioni quanti sono gli eredi (esempio: una villetta che si può trasformare in appartamenti su più piani). In caso contrario il bene:
- si assegna a uno dei proprietari che poi risarcisce gli altri pagando una somma in denaro;
- si vende (intero) a terzi e poi il ricavato viene ripartito tra gli eredi.
Tempistiche vendita casa ereditata
In caso di procedura standard chi vende prima dei cinque anni deve pagare una tassa sulla plusvalenza. Quando la vendita riguarda un immobile ereditato invece l’imposta non si applica perché l’Agenzia delle Entrate non lo considera un atto di speculazione immobiliare.
Come puoi vedere la normativa in merito alla vendita casa ereditata è abbastanza complessa e non priva di rischi (se non fai tutto nel modo giusto): a prescindere che tu voglia vendere o comprare una casa di questo tipo il consiglio migliore è sempre quello di affidarsi a uno specialista del settore.
Metto a tua disposizione le mie conoscenze e la mia esperienza pluriennale, contattami!
